Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, conocidos como fibras, son instrumentos que han tenido una gran aceptación en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y que permiten financiar la compra o construcción de bienes inmuebles (fibras), o bien, de infraestructura y energía llamadas, en el caso de la Fibra E.
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Actualmente existen 14 fibras listadas en la BMV, de las cuales 3 son Fibra E. Además están aquellas que se encuentran en proceso y que seguramente se sumarán a la lista. Las fibras son administradas para su arrendamiento, con el derecho a recibir los ingresos provenientes de la renta de los activos productivos, convirtiéndose en un elemento valioso para conformar portafolios de inversión.
Por otra parte, están los CKD, fideicomisos que emiten certificados de capital de desarrollo, y que a diferencia de las fibras, son instrumentos que levantan recursos e invierten los mismos en proyectos de desarrollo (por ejemplo, bienes raíces, activos financieros, empresariales, infraestructura, energía, entre otros), mientras que las fibras, desde el momento de su constitución ya cuentan con un portafolio de activos productivos y probablemente irán por la adquisición de activos productivos adicionales.
Por lo anterior, en un proceso de oferta pública inicial para las fibras se torna bastante relevante la generación de información financiera histórica auditada, en específico, la utilidad operativa neta (NOI, por sus siglas en inglés) de los activos productivos que forman parte del portafolio inicial, así como de aquellos a ser adquiridos al momento de la OPI.
Para los CKD, al no haber activos productivos al momento de su emisión, las aseveraciones de la experiencia del fondo administrador de los activos a ser adquiridos es uno de los elementos clave en el proceso.
Estos son seis aspectos clave a ser considerados en un proceso de emisión de valores en la BMV, ya sea por medio de una fibra o un CKD:
1. Asignación de recursos por parte de la compañía
Es importante asignar un líder al proyecto que tenga disponibilidad y conocimiento profundo de la empresa para coordinar a todas las personas que tendrán que involucrarse. El departamento jurídico y la dirección de finanzas juegan un papel importante, pues tendrán que estar involucrados en el proyecto.
2. Creación del grupo de trabajo que deberá interactuar durante el proyecto
La experiencia de los integrantes es fundamental para lograr el éxito. Generalmente el grupo de trabajo se compone de:
- Intermediarios colocadores
- Abogados de la compañía
- Abogados de los intermediarios colocadores
- Auditores externos
- El equipo de la empresa
Debe existir una expectativa realista con respecto a los tiempos para la preparación de la información que se necesita para la transacción. Las compañías que cuentan con mayor experiencia en este tipo de proyectos logran hacer su emisión en 3 meses, pero en caso de no tenerla, es más realista pensar en 6 meses o más.
4. Información financiera histórica relevante
Tratándose de una fibra, la preparación de la información financiera histórica de los activos productivos se vuelve relevante. Esto, debido a que será necesario que la compañía se asegure de contar con esta información de los activos productivos para preparar los estados de resultados de propósito especial auditados, los cuales estarán enfocados en presentar la NOI con base a las guías contables provistas por las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS, por sus siglas en inglés).
Lo anterior será requerido por los tres últimos ejercicios y, dependiendo de la fecha de la transacción, adicionalmente podrían ser solicitados los estados interinos de resultados de propósito especial con revisión limitada por el periodo interino más reciente a la fecha de la transacción, presentados de forma comparativa con el mismo periodo del ejercicio anterior.
Tratándose de CKD, no hay información financiera histórica relevante a ser preparada. Sin embargo, se requiere que el auditor externo del certificado emita un reporte de atestiguamiento sobre las aseveraciones relevantes del fondo administrador identificadas en el prospecto de colocación.
5. Participación del auditor externo
Al tratarse de una fibra, el auditor externo deberá efectuar una auditoría conforme a las IFRS sobre los estados de resultados de propósito especial de los activos productivos que formarán parte del portafolio inicial, así como de aquellos a ser adquiridos al momento de la OPI. Al ser un CKD, no existe información financiera histórica relevante sujeta a auditoría o revisión limitada. Sin embargo, el auditor externo deberá llevar a cabo un examen de atestiguamiento sobre las aseveraciones relevantes del fondo administrador identificadas en el prospecto de colocación del certificado.
6. Gobierno corporativo
Será necesario revisar los requerimientos aplicables solicitados por la Ley de Mercado de Valores para efectos de que se tengan en cuenta los órganos de gobierno que deberán formarse y la manera en que deberán operar. Al respecto, es importante mencionar que en el mes de abril de 2018 la Comisión Nacional Bancaria y de Valores emitió la Circular Única de Auditores Externos, obligatoria desde el 1.° de agosto de 2018 y aplicable, entre otros, a los CKD y fibras en calidad de emisoras. Dichas disposiciones detallan obligaciones específicas a las emisoras de valores, a los auditores externos de dichas entidades emisoras, así como a los órganos de gobierno de dichas entidades, por ejemplo, el Comité de Auditoría.
Finalmente, aunque el proceso parezca complejo, realizar una emisión de valores en la BMV es viable para compañías con necesidades de crecimiento y expansión, pero es crítico contar con la experiencia necesaria para este tipo de proyectos, o bien, apoyarse en asesores que agreguen valor a la compañía en este tipo de transacciones.
Opine: ¿qué aspectos se podrían complicar al momento de realizar una emisión de valores en la BMV?
